2012商业地产稳步向上 运营价值凸显

发布日期：2012/10/19

2012年10月19日，第七届中国（长三角）商业地产年会即将在上海盛大召开，此次商业地产年会由中国贸促会建设行业分会房地产促进会和中国指数研究院共同主办，搜房网独家承办。

作为中国商业地产顶级盛会，本次商业地产年会旨在分享商业地产领军企业成功经验，为商业地产经营者提供可借鉴的行业先进营销模式，探寻商业地产运营成功模式，为商业地产项目和投资买家搭建顶级交流互动平台，共同探索商业地产未来发展之路。

搜房网新房集团副总经理、上海公司总经理赵彤阳女士

非常感谢大家的到来，从刚才的视频当中我们共同见证了这13年来商业地产领域的一些巨大变化。2002年搜房网率先建立了商业地产频道的专业服务团队，也成功搭建了商业地产频道。下面这个环节我想与大家分享一下由搜房网和中国指数研究院联合发布的《2012商业地产白皮书》。主要是总结1-9月份的商业地产的市场环境，探讨商业地产的展望和走势，透视出长三角商业地产投资者心态，希望可以给到大家一些思考。

三季度商铺市场回暖 四季度及明年将有较大上升空间

首先我们总管一下我们前三个季度商业地产各个板块的一些具体情况。首先我们先说一下商铺。从数据反映来看，虽然说1-9月上海商铺成交套数和面积都有下滑，但是三季度回暖态势明显，进入三季度之后，商铺的新增供应量也有上涨态势，市场的信心也有所回升。写字楼市场其实要比商铺的市场看起来还是稍微好一些，已经在稳步上扬的阶段。而三季度的新增供应环比上涨明显。在前三个季度表现比较突出的区域是嘉定、闸北和宝山。这三个区域随着供应量增加，成交也是比较突出的。同时在写字楼市场上有一个比较有特点的环节就是整层和整栋的成交比较明显。

前三个季度上海商用土地成交57幅，221亿，其中六成地块是底价成交。因为大虹桥(社区网 论坛 商铺)的助力闵行占比最高，同时世博B边区屈居第二。最后我们会分析一下投资者意向，这也是搜房网比较有特色的地方，因为我们比较贴近投资者。投资者意向今天我们在和几位专家的交流时也说到，最近住宅的限购可能也会给商业地产有一些利好政策，近4成投资者有意向转向商业投资。超过4成的受访者对于投资商业地产业趋向于长期出租。

前三个季度，上海商铺成交同比下滑。可以看出下滑的幅度还是比较大的，整体成交和去年同比下滑45.93%，这和整个大的市场环境和经济环境也有比较大的关系。成交面积为96万方，平均下滑了35.66%，月均成交套数和面积都处于下降的状态。但是比较好的，可以看到这个曲线在三季度表现出一个上扬的态势，这是今年首次的上扬，在7-9月里，成交量超过了1、2季度单月的成交，三季度占前9个月成交的50%。新增供应和后续成交也有比较大的关联，1-9月的新增供应接近100万平方米，虽然和2011年相比是下滑的趋势，但是三季度给大家一个明显的信号，在四季度和明年年初有一个比较好的上升空间。

嘉定闸北宝山写字楼市场火爆

写字楼市场1-9月属于成交稳步上扬的态势，和商铺相比还是基本上处于比较持平的状态。1-9月的成交，在三季度以来创下了一个高点，特别是在9月份，我们创下了2010年以来季度的第二个高点。所以3季度的趋势给大家更多回暖的信心。

前三个季度写字楼供应相对去年同比下降了近两成，三季度也有一个环比上扬的趋势。目前楼市的调控政策可能对于很多不放松的态度还有经济形势，投资者并不是非常的乐观。1-9月份关于写字楼去化的情况，浦东是库存的最大区，浦东的库存并没有给他带来最高的去化量，反而嘉定、闸北和宝山领先各区，成为我们1-9月份库存去化最快的三个区。这里面写字楼区域也包括一些商住的项目，闸北、嘉定和宝山也是这些项目比较聚集的地方。

整购是上海写字楼前三季度成交的一个亮点，其中杨浦、宝山、普陀和嘉定、浦东多个区域都出现了写字楼的整购，整栋和整层出售的增多，主要是因为上海写字楼租金高起和大势看好引起的。全球企业看好上海市场，依然是一个不变的事实。

板块规划利好商业地产

最后看一下土地的情况。前三季度上海的商用土地成交是221亿元，和去年相比，其实还是一个下滑的水平，但是这些成交主要聚集的区域也给了大家一些启示。前两个季度成交28幅，三季度一下子成交达到29幅。大虹桥助力，闵行商用土地成交占比最高，而且是异军突起，位居第二。大虹桥已经有了万科、万通等数十名大型房企入驻。世博区域又再度出让3幅，金额将近100亿，大量央企进入世博园(小区网 论坛)区之后，周边也会有大幅度的上涨。

未来商业地产的三个趋势

投资心态报告方面，住宅售限正好两年，这种挤出效应是不是都慢慢移到商业地产呢？和去年对比来讲，今年投资商铺的人还是略有上升的，52%的受访者认为住宅受限使商业地产投资受益，有接近40%的受访者有进入商业地产的计划。

投资目的方面，以前投资的目的基本上都是在看百分之几的回报，但是我们发现现在的投资者越来越希望长期出租，稳定的回报更为投资者看重。这给我们后续开发当中，对这一人群加以参考。即使考虑长期持有的人，也比较看重运营，有29%和20%的投资者选择在商用物业的时候，关注投资回报率和周边配套。我们发现投资回报超过地段。

目前来讲，也受内环内的商用物业越来越少，45%的受访者认为中内环内的商业物业是最好的。通过前三个部分对商用、写字楼、土地和投资者市场的数据，我们简单对后市也做了一个初步的展望。

第一、后市的成交可能会有一个小幅上扬的态势，经过前三个季度的趋势走势，商用和写字楼市场呈现出回暖态势，随着供应量的逐步释放，预计将会有小的上扬。

第二、是关于供应潮，2011年，305万的商业用地会在上面集中上市，刚刚已经看到了比较多的供应，新一轮的商业项目会有一个此起彼伏的态势，一定会有好的项目层出不穷。优质商铺更加受到关注，在商铺当中，很多人都觉得社区商铺和地铁商铺会更加吸引人，这一部分的商铺也希望专家可以给到更多的意见，看看理性的投资者应该选择什么样的商铺更有竞争力和更有投资价值。需求拉动租金继续上涨，上海的写字楼租赁需求还是比较强劲的，未来的租金还会继续保持上涨，规划之后，这种局限性较大的商业项目，有可能不太适合市场变化了。特别是有一些专业市场，而且经营上没有持续性思路的项目会有一些难题，而优质的整体出租等项目会更加受到追捧。

第三、关于运营价值日渐凸显，今天我们也有幸请到一些运营方面的专家，希望在这些方面给到大家更好的想法和建议。特别是很多大的开发商，无论是自己做还是聘用第三方的机构都感受到了运营的重要性。商业地产的长线理念越来越深入人心。